2018年，东北老李在西双版纳市中心豪气拿下30多套房子，当时价格9000多元/㎡，而过了短短2年时间，如今他的房子暴跌至7000多元/㎡。
如果按当时的最小户型48㎡、9500元/㎡来粗略计算，30套房子总价约1368万，若按现在的7500元/㎡来转卖，现总价仅值约1080万，他总的还亏了将近300万！
这位大哥为何在2018年买下这么多房子？
那可要提到2017年4月海南那波“限购风”，同在北纬21°的西双版纳承接了海南部分投资转移。
海南炒房团涌入版纳大概可以分为三波：
2017年7月左右，海南大批炒房团涌入版纳，成为第一波吃到红利的人，以致当年曼弄金湾曾出现3000多人抢900套房的火爆场面，从湖南来版纳定居的老刘就是当年的“幸运儿”之一；
2017年末，第二波炒房团纷纷涌入，版纳楼市如雨后春笋般疯狂生长，大批开发商蜂拥而至，房价最高触顶到一万五六；
2018年4月左右，版纳楼市进入白热化，不少人着了魔般疯狂炒房，其实，这一批人已有被房子“套牢”的隐形风险存在。
这位东北老李就是在2018年薅下这一波“羊毛”，原以为能赚个盆满钵满，可不曾想这房子最高价就定格在那一刻。除非是个衣食无忧的隐形土豪能1400万全款拿下，不然只能从银行贷款，而如今版纳房价却在下行，他现在面临的局面是——要么被市场淘汰出局，要么继续苦熬，等着版纳房价再次上涨，才能从中“解套”。
西双版纳房价下跌已不是新鲜事了，但最近版纳空气质量下降和“6500元限价”一纸通知又引起了业内一波骚动。
最近版纳空气质量排行全国倒数，景洪市出现了云南史无前例的重污染天气，这还惊动了省环境厅特此到版纳挂牌督办。
加上前段时间，一份由版纳房协发布的《关于重新提交景洪市房地产市场一房一价表的通知》在云南地产圈疯转。通知内容就是告诉大家：版纳的房价要稳定在6500元/㎡以上，房企之间不能通过降价进行恶意竞争。
通知的本意是维系价格体系，但给市场的第一印象是——难道版纳楼市价格还在往6500元以下窜？
版纳房价下行是否与空气质量下降有关？那些年在版纳买房的人如今怎么样了？版纳房价是否存在乱象？带着这些疑问，上周我们到版纳，分别与当地的开发商、中介、购房者们喝茶聊了聊天……
西双版纳就是个“大工地”？
“你现在能见到的空地没准就是个房地产项目。”那位买了曼弄金湾的湖南老刘，他说的这句话，印证了我最近来版纳的初印象：飞机快降落时，眼前是大片黄白相间的“马赛克”被零散的绿林包围的景象。抵达机场大厅时，大厅两侧展示牌迎接我们的是接二连三的地产广告。
走访这几天，我们在版纳嘎栋片区，一路上几乎隔500米就能看到“xx营销中心”的牌子掠入我们眼前。在车里等一个右转的红灯时，对面就是三辆停摆的大卡车，摩擦地面间，扬尘早已爬到了我们的车窗前。
“景洪现在就是个大工地！” 昆明老张60多岁，近年患上哮喘，每年冬季都会飞到版纳住几个月，哮喘明显好转，而前段时间他去景洪住了十多天，“整不成啦，现在版纳空气太糟糕了！”
版纳为何会成为个大工地？为何空气质量下降如此严重？
其实，这与近年来版纳楼市火热以致开发商及地产项目扎堆涌现、城市建设项目集中开挖，加上景洪呈“凹”字形的独特地貌有着种种联系。
2017年海南吹来的那波“限购风”，不少开发商涌入版纳都想分一杯羹，版纳也成为除大理外，品牌开发商扎堆最多的州市，全国前五房企除恒大外，已各自在版纳驻扎阵营。且据不完全统计，目前版纳已扎堆不低于40个开发商、不低于70个在建在售项目。
与地产项目喷张共振的，还有版纳的“挖土机”！
按照官方公布粗略统计，景洪市2020年四个季度重大项目集中开工约50个项目，其中所有重点项目就占地约13452.8亩。如果我们简单粗暴点，按照景洪总占地1030.05万亩来算，也就是平均每隔765.7亩地就有1亩地在开挖建设。
而景洪市为山原地形，两侧高、中部低，成就了景洪“风吹不散”的刚毅性格，所以走在景洪的大街上，时常看到洒水车对路面进行物理除尘。
景洪，是有着550米的适中海拔，超80%的森林覆盖率，达每立方厘米2800个的负氧离子含量（高于一线城市10倍）,曾是不少人慕名而来的疗养胜地、甚至是买房安享余生的地方。
而如今版纳风格切换，空气污染严重到省环境厅到此挂牌督办，这与大家到版纳的初衷是相悖的，曾靠着可以畅快呼吸的空气质量打响招牌的版纳，如今没有了优势之一，也难怪昆明老张会发出那样的感慨。
扬尘带来的空气污染，只要下决心，就能够缓解，且随着城市建设进程的不断推进、建成区不断扩大，也能够彻底解决。不过，一轮操作猛如虎的楼市热潮在经历了供应大幅增加之后迅速冷却，让很多人猝不及防。
祸不单行，人心涣散。
那些年，在版纳买房的人
前些年因版纳的炒房热，挤破头在版纳买了房的人，除了开头提到的东北老李，如今被“套住”的不在少数。
昆明老吕早在2012年，他按揭买下融创西双版纳旅游度假区（当年还叫万达西双版纳旅游度假区，2017年被融创接手）一套260㎡联排院墅，价格约5200元/㎡。
近期由于昆明老吕需要资金周转，他朋友劝他把版纳房子卖了。他无奈地说道，“现在最多只能卖到七八千，直接腰斩，谁愿意卖！”
而2017年这个项目最高炒到1万五六时，为什么他还没出手？
假设昆明老吕现在卖出1平米能赚2000元，账面数字上，260㎡就只能赚52万。而如果在2017年高点卖出1平米能赚1万元，总的能赚260万，这中间足足少了200万！
虽然数字上看他现在卖出还能赚个2000元/㎡，但8年压在里面的资金，如果考虑通货膨胀、利息等因素，老吕显然不舍得现在“割肉”，他指望着景洪的房价在经历这次剧烈震荡下行后，还能够重返巅峰。
西双版纳片区大致分布
早年低价买入、现在还无法化解风险的昆明老吕如今被困在房子里，而有的人却选择在2020年年底抄底，收割一波“韭菜”。
2020年10-12月，景洪各开发商为冲刺年度业绩，纷纷使出浑身解数，融创、雅居乐等项目纷纷推出“6”字头中间楼层精装房源，更有特价房低至五六千。或许是这一时期的市场价格不断下行探底，才为后面版纳房协“6500元限价”传言埋下伏笔。
开头那位湖南老刘的一个朋友就瞄准了这次机会，拍马杀到。
他朋友在上海工作，去年12月底游历过云南昆明、丽江，到了版纳，听闻湖南老刘说版纳有部分项目仅卖六七千元，这位从房价天花板城市来的朋友，自然不能错过这波“韭菜”，到版纳的第4天就交下定金，以约7000元/㎡买下融创西双版纳度假区一套新房住宅。
当然，我们接触到的购房者们只是冰山一角，现实中仍有千千万万个被版纳降价打击或诱惑的人。
版纳房价降得有那么惨吗？
令我们出乎意料的是，版纳现在的平均房价到底是多少，很多人都有自己的说法。不过不管什么说法，版纳房价已经深度下探，是个不争议的事实。否则，“6500限价”也就不会隐现江湖。
在我们的聊天中，买了曼弄金湾房子的那位湖南老刘，多年从事房地产行业，他提到，版纳2020年房价已跌到六七千元，2021年可能会回暖到七八千。
在2017-2018年间进驻版纳的2家开发商则不约而同地表示，版纳房价已跌破7000元。
作为一个五线城市，版纳地产数据统计机构稀缺，对版纳房价也没有一个恒定的数据。当地一房地市场统计机构公布的2020年西双版纳市场成交均价为8490元/㎡（公寓、住宅），而中国房价行情网公布西双版纳2020年新房住宅均价为9359元/㎡。
数据源于森豪旅居
数据源于中国房价行情网
对于版纳房价，大家各执己见，但我们可以看到的是，相比起2017年房价巅峰时期，如今版纳房价大幅下跌已经成为不可置否的事实。
而对于“6500元限价”，当地的开发商、中介和业内人士的回应是，“6500元是价格底线了，不会再跌了”“每一套不能低于6500元，有点难”“限价6500元不但起不到约束作用，反而破坏市场心理预期”“这难道不是在恶意救市吗？”
关于“6500元限价”说法不一，但也挠到了版纳楼市一波“痒痒”。
“版纳房价还会再降吗？”当我们抛出问题时，似乎每个购房者都对版纳的行情看好，而房价再次反弹的契机都指向了今年泛亚高铁的开通利好。
湖南老刘坚定地说，“不会再降了，今年1月版纳房价就有回暖趋势。”昆明老吕的态度如出一辙，“待泛亚高铁开通后，版纳房价还会反弹，到时就是房子出手的好时机。”
后记
和所有城市都一样，版纳不仅经历了2014-2016年的楼市调整，也在2017年开始迎来购房者的簇拥狂潮。在这期间，城市大兴土木，掀起一波又一波地产项目建设，由此导致的空气污染却在反噬这个城市，成为它不得不面对的危机。
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