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两年亏了300万!那些年在西双版纳买房的人还好吗?

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来源:本站原创      2021-01-30
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2018年,东北老李在西双版纳市中心豪气拿下30多套房子,当时价格9000多元/㎡,而过了短短2年时间,如今他的房子暴跌至7000多元/㎡。

如果按当时的最小户型48㎡、9500元/㎡来粗略计算,30套房子总价约1368万,若按现在的7500元/㎡来转卖,现总价仅值约1080万,他总的还亏了将近300万!

这位大哥为何在2018年买下这么多房子?

那可要提到2017年4月海南那波“限购风”,同在北纬21°的西双版纳承接了海南部分投资转移。

海南炒房团涌入版纳大概可以分为三波:

2017年7月左右,海南大批炒房团涌入版纳,成为第一波吃到红利的人,以致当年曼弄金湾曾出现3000多人抢900套房的火爆场面,从湖南来版纳定居的老刘就是当年的“幸运儿”之一;

2017年末,第二波炒房团纷纷涌入,版纳楼市如雨后春笋般疯狂生长,大批开发商蜂拥而至,房价最高触顶到一万五六;

2018年4月左右,版纳楼市进入白热化,不少人着了魔般疯狂炒房,其实,这一批人已有被房子“套牢”的隐形风险存在。

这位东北老李就是在2018年薅下这一波“羊毛”,原以为能赚个盆满钵满,可不曾想这房子最高价就定格在那一刻。除非是个衣食无忧的隐形土豪能1400万全款拿下,不然只能从银行贷款,而如今版纳房价却在下行,他现在面临的局面是——要么被市场淘汰出局,要么继续苦熬,等着版纳房价再次上涨,才能从中“解套”。

西双版纳房价下跌已不是新鲜事了,但最近版纳空气质量下降和“6500元限价”一纸通知又引起了业内一波骚动。

最近版纳空气质量排行全国倒数,景洪市出现了云南史无前例的重污染天气,这还惊动了省环境厅特此到版纳挂牌督办。

加上前段时间,一份由版纳房协发布的《关于重新提交景洪市房地产市场一房一价表的通知》在云南地产圈疯转。通知内容就是告诉大家:版纳的房价要稳定在6500元/㎡以上,房企之间不能通过降价进行恶意竞争。

通知的本意是维系价格体系,但给市场的第一印象是——难道版纳楼市价格还在往6500元以下窜?

版纳房价下行是否与空气质量下降有关?那些年在版纳买房的人如今怎么样了?版纳房价是否存在乱象?带着这些疑问,上周我们到版纳,分别与当地的开发商、中介、购房者们喝茶聊了聊天……

西双版纳就是个“大工地”?

“你现在能见到的空地没准就是个房地产项目。”那位买了曼弄金湾的湖南老刘,他说的这句话,印证了我最近来版纳的初印象:飞机快降落时,眼前是大片黄白相间的“马赛克”被零散的绿林包围的景象。抵达机场大厅时,大厅两侧展示牌迎接我们的是接二连三的地产广告。

走访这几天,我们在版纳嘎栋片区,一路上几乎隔500米就能看到“xx营销中心”的牌子掠入我们眼前。在车里等一个右转的红灯时,对面就是三辆停摆的大卡车,摩擦地面间,扬尘早已爬到了我们的车窗前。

“景洪现在就是个大工地!” 昆明老张60多岁,近年患上哮喘,每年冬季都会飞到版纳住几个月,哮喘明显好转,而前段时间他去景洪住了十多天,“整不成啦,现在版纳空气太糟糕了!”

版纳为何会成为个大工地?为何空气质量下降如此严重?

其实,这与近年来版纳楼市火热以致开发商及地产项目扎堆涌现、城市建设项目集中开挖,加上景洪呈“凹”字形的独特地貌有着种种联系。

2017年海南吹来的那波“限购风”,不少开发商涌入版纳都想分一杯羹,版纳也成为除大理外,品牌开发商扎堆最多的州市,全国前五房企除恒大外,已各自在版纳驻扎阵营。且据不完全统计,目前版纳已扎堆不低于40个开发商、不低于70个在建在售项目。

与地产项目喷张共振的,还有版纳的“挖土机”!

按照官方公布粗略统计,景洪市2020年四个季度重大项目集中开工约50个项目,其中所有重点项目就占地约13452.8亩。如果我们简单粗暴点,按照景洪总占地1030.05万亩来算,也就是平均每隔765.7亩地就有1亩地在开挖建设。

而景洪市为山原地形,两侧高、中部低,成就了景洪“风吹不散”的刚毅性格,所以走在景洪的大街上,时常看到洒水车对路面进行物理除尘。

景洪,是有着550米的适中海拔,超80%的森林覆盖率,达每立方厘米2800个的负氧离子含量(高于一线城市10倍),曾是不少人慕名而来的疗养胜地、甚至是买房安享余生的地方。

而如今版纳风格切换,空气污染严重到省环境厅到此挂牌督办,这与大家到版纳的初衷是相悖的,曾靠着可以畅快呼吸的空气质量打响招牌的版纳,如今没有了优势之一,也难怪昆明老张会发出那样的感慨。

扬尘带来的空气污染,只要下决心,就能够缓解,且随着城市建设进程的不断推进、建成区不断扩大,也能够彻底解决。不过,一轮操作猛如虎的楼市热潮在经历了供应大幅增加之后迅速冷却,让很多人猝不及防。

祸不单行,人心涣散。

那些年,在版纳买房的人

前些年因版纳的炒房热,挤破头在版纳买了房的人,除了开头提到的东北老李,如今被“套住”的不在少数。

昆明老吕早在2012年,他按揭买下融创西双版纳旅游度假区(当年还叫万达西双版纳旅游度假区,2017年被融创接手)一套260㎡联排院墅,价格约5200元/㎡。

近期由于昆明老吕需要资金周转,他朋友劝他把版纳房子卖了。他无奈地说道,“现在最多只能卖到七八千,直接腰斩,谁愿意卖!”

而2017年这个项目最高炒到1万五六时,为什么他还没出手?

假设昆明老吕现在卖出1平米能赚2000元,账面数字上,260㎡就只能赚52万。而如果在2017年高点卖出1平米能赚1万元,总的能赚260万,这中间足足少了200万!

虽然数字上看他现在卖出还能赚个2000元/㎡,但8年压在里面的资金,如果考虑通货膨胀、利息等因素,老吕显然不舍得现在“割肉”,他指望着景洪的房价在经历这次剧烈震荡下行后,还能够重返巅峰。

西双版纳片区大致分布

早年低价买入、现在还无法化解风险的昆明老吕如今被困在房子里,而有的人却选择在2020年年底抄底,收割一波“韭菜”。

2020年10-12月,景洪各开发商为冲刺年度业绩,纷纷使出浑身解数,融创、雅居乐等项目纷纷推出“6”字头中间楼层精装房源,更有特价房低至五六千。或许是这一时期的市场价格不断下行探底,才为后面版纳房协“6500元限价”传言埋下伏笔。

开头那位湖南老刘的一个朋友就瞄准了这次机会,拍马杀到。

他朋友在上海工作,去年12月底游历过云南昆明、丽江,到了版纳,听闻湖南老刘说版纳有部分项目仅卖六七千元,这位从房价天花板城市来的朋友,自然不能错过这波“韭菜”,到版纳的第4天就交下定金,以约7000元/㎡买下融创西双版纳度假区一套新房住宅。

当然,我们接触到的购房者们只是冰山一角,现实中仍有千千万万个被版纳降价打击或诱惑的人。

版纳房价降得有那么惨吗?

令我们出乎意料的是,版纳现在的平均房价到底是多少,很多人都有自己的说法。不过不管什么说法,版纳房价已经深度下探,是个不争议的事实。否则,“6500限价”也就不会隐现江湖。

在我们的聊天中,买了曼弄金湾房子的那位湖南老刘,多年从事房地产行业,他提到,版纳2020年房价已跌到六七千元,2021年可能会回暖到七八千。

在2017-2018年间进驻版纳的2家开发商则不约而同地表示,版纳房价已跌破7000元。

作为一个五线城市,版纳地产数据统计机构稀缺,对版纳房价也没有一个恒定的数据。当地一房地市场统计机构公布的2020年西双版纳市场成交均价为8490元/㎡(公寓、住宅),而中国房价行情网公布西双版纳2020年新房住宅均价为9359元/㎡。

数据源于森豪旅居

数据源于中国房价行情网

对于版纳房价,大家各执己见,但我们可以看到的是,相比起2017年房价巅峰时期,如今版纳房价大幅下跌已经成为不可置否的事实。

而对于“6500元限价”,当地的开发商、中介和业内人士的回应是,“6500元是价格底线了,不会再跌了”“每一套不能低于6500元,有点难”“限价6500元不但起不到约束作用,反而破坏市场心理预期”“这难道不是在恶意救市吗?”

关于“6500元限价”说法不一,但也挠到了版纳楼市一波“痒痒”。

“版纳房价还会再降吗?”当我们抛出问题时,似乎每个购房者都对版纳的行情看好,而房价再次反弹的契机都指向了今年泛亚高铁的开通利好。

湖南老刘坚定地说,“不会再降了,今年1月版纳房价就有回暖趋势。”昆明老吕的态度如出一辙,“待泛亚高铁开通后,版纳房价还会反弹,到时就是房子出手的好时机。”

后记

和所有城市都一样,版纳不仅经历了2014-2016年的楼市调整,也在2017年开始迎来购房者的簇拥狂潮。在这期间,城市大兴土木,掀起一波又一波地产项目建设,由此导致的空气污染却在反噬这个城市,成为它不得不面对的危机。


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